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禅城规范土地整理,理顺改造利益链_佛山新闻_南方网

  1. 添加时间:2017-03-23
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其背后,禅城正在加大改革创新力度,不断深化和完善禅城区“三旧”改造政策体系,为“三旧”改造项目主体及参与者营造良性互补、互利共赢的政策氛围,以村居改造项目为抓手,借助精准市场服务,鼓励并引导农村集体经济组织通过市场化的改造开发,从而激活并引导农村集体建设用地市场良性健康发展。而在去年禅城出台的77号文,则全面调动了镇街、村居参与城市更新的积极性。

依托轨道交通激发活力 凿通壁垒推动成片发展

从此次推介会上推出的地块来看,以面积动辄达到百亩以上的城北地块为例,文昌路以南、文庆路以西的海天酱油厂地块,面积达到214亩,文昌路以北、货站路以东的旧厂房地块则达到295亩之多,佛山大道以西、文昌路以北的汽配城地块,面积达到368亩等,而这些地块的未来改造意向,也大多以总部经济、生产性服务业、大型特色商业兼容配套住宅项目为主。而在原冯了性地块,一个高端的养老健康服务项目正在推进之中。

禅城是传统产业的生产重镇,经过几十年发展之后,很多新兴的经济形态出现,传统制造向现代服务业、创新产业转变,这对旧厂房、旧村居、旧工业园提出了迫切的改造需求。另外,上世纪80、90年代修建的厂房,结构比较简单,浪费土地,不符合现在节约、集约用地的需求。“三旧”改造既要解决产业发展问题,又要解决安全生产的问题,还要提高土地的使用效能。

以湖涌为例,这个地方本来就是汽车停靠的站场,同时处于水网密集的地带,有对百年一遇的洪水避险的需求,这就需要大量的土地去支撑。而张槎站是禅城混合交通枢纽,广佛环线、季华路、禅西大道在此交汇,多种交通方式在这里汇集,也需要有大片的土地。这两个地块具有交通便利的条件、充足的土地,但土地并没有充分发挥其经济价值。因此我们希望通过TOD项目规划进一步释放土地活力。

张杰:2016年底禅城出台了77号文(《佛山市禅城区人民政府办公室关于优化国有土地使用权出让收入分配方案加快推进城市更新工作的通知》(佛禅府办[2016]77号))。这份文件优化了国有土地使用权出让收入分配方案,把利益更多给予土地的原产权人。早期的“三旧”改造项目,涉及的地表建筑价值不高,产权人可以接受原定的收入分配比例,但现在随着禅城城市价值的提升,“三旧”改造项目涉及的建筑密度、价值等都有所提高,原有的分配方案已经无法满足一些产权人的要求了。

张杰:第一是考虑到市场需求,第二是考虑到禅城区可容纳的工程规模,我们不能把禅城变成一个大工地。以往禅城区每年推出的土地大概在1000亩,在这个体量之下禅城经济一直以来的发展都比较平稳。另外,为响应中央对房地产稳控政策,我们加大了住宅用地的推出力度,这是在适应现在的市场需求,减少市场的饥渴。

南方日报:在“三旧”改造过程当中,前期的土地整理工作投入大,回报可能相对较小,禅城是如何应对这个问题?

企业、村级工业园还有旧村居,这些地方都有大量的地表建筑,土地整理的费用非常高,我们需要社会各界提供力量和资金。另外,为了保障程序的公开公平公正,保障土地利益到产权方手里,禅城区正在继续完善前期土地整理的管理规范政策,预计在今年上半年推出。

事实上,面积仅有154平方公里的禅城,城市更新空间却很大。徐航给出的城市更新空间“账本”中:禅城总体规划改造项目面积达84000亩、650个“三旧”改造项目,其中,旧厂房接近50000亩、旧村居17000亩,目前,旧厂房改造已经启动了188个项目,占地23000亩,有相当一部分还是处于土地的整理阶段,旧村居改造已经动工的有3个,正在开展的有5个,接下来还有待提升的旧村居超过20个。

张杰:总体来说,我们要把禅城整体建成宜居、宜商、宜工作的地方,而这很大程度上依赖于我们轨道交通的建设。这次推出的TOD项目一个在张槎、一个在南庄,中心城区有价格门槛,西部片区配套还在完善之中,但是目前是价格洼地。

“我想大家要注意的是,禅城的城市更新中,对于以城市空间拓宽产业载体的重视一脉相承,这个思路体现在土地规划中,也是一直不变的。”一名在规划部门工作多年的负责人向记者坦言,只是在楼市调控的背景下,禅城优先和密集推出住宅用地地块。

村(居)集体涉及旧村居连片改造的,旧村居转国有出让后,补缴的土地出让全额返还村(居)集体;其他用地补缴的土地出让金按“改造净用地范围内旧村居面积占改造地块面积’的比例予以返还”。

去年我们的商服用地供应量下降了20%,今年还会进一步推出政策,要求这些商业项目推出市场的同时,开发商保持一定的自持比例,这是商业去库存的主要手段。

提高住宅用地供应缓解市场饥渴

“在这里要把禅城的底子交给大家,给大家稳定的预期。”在10日举行的城市更新项目暨土地推介会上,禅城区委常委徐航开门见山。而在禅城一名长期工作在国土规划线上的镇街官员看来,“今年禅城双推的影响力很大,向市场展示的不仅仅是近期要推出的、有针对性的地块,更展示出了城市更新的巨大空间和潜力”。

“佛山是最早用‘三旧’改造推动城市发展的城市之一,我们不断释放政策红利,鼓励土地持有人根据规划要求来改造土地,而政府在释放城市土地价值这方面起到非常巨大的作用。”禅城区国土城建和水务局常务副局长、三旧改造服务中心主任张杰透露,禅城正在结合区域实际,进一步开展“三旧”改造政策研究,继续规范前期土地整理,使得程序更加正当、公平、透明。

进一步规范土地整理 布局产业载体空间

优化土地使用权出让收入分配

事实上,在港口路一带,商业配套和公交换乘枢纽站找地难的尴尬,近年来让部门和居民都感同身受。走进港口路这个10多万平方米的片区,数个大型楼盘聚集在这里,这一片区产生了较大的交通量,但在该片区快速建设过程中,却缺少从整个区域对交通通行能力的考虑。

2017年将会是珠三角“三旧”改造政策完善力度最大的一年,很多政策会从试点走向全覆盖,禅城区国土局正在谋划三到四个政策,将进一步释放政策红利,77号文就是其中一个。

南方日报记者 阎锋 梁志毅 实习生 神安怡

这笔钱“落袋为安”后的村集体,正在街道的引导下探索新的投资发展模式。这笔钱不要一分了之,对于地块所在的郊边村村民来说,除了享受到更高的物业出租分红,还在尝试用土地出让后提留的部分资金,再投资用于发展和服务本地龙头产业,对于村民来说,今后的受益将更有可持续性;对于片区来说,留住产业根基的同时,还要利用城市更新带来的新空间,壮大这个产业之根。

事实上,2016年禅城区出台的77号文已经对城市更新项目国有土地使用权出让收入分配方案进行了优化。其中规定,位于轨道交通站点500米控制范围内的村(居)集体非留用地纳入政府储备公开出让的, 土地出让收入由区、镇(街道)、村(居)集体按36:10:54的比例分配;500米控制范围外的,土地出让收入由区、镇(街道)、村(居)集体按30:10:60的比例分配。土地整理工作由镇(街道)统筹,土地储备成本由土地权属人负责。

南方日报:对于首次推出两个地铁上盖的TOD项目,禅城区委常委徐航把他们形容为首次待嫁的“大闺女”“二闺女”,在城市进入轨道交通时代的背景下,禅城希望这两个项目能树立什么样的标杆?

南方日报:不久前禅城区刚推出了27块国有建设用地,面积超过2000亩,这比去年翻了一番,为什么今年禅城区推出国有建设用地的力度如此之大?

来自禅城区国土城建和水务局的消息是,2017年,禅城区将继续优化土地供应结构和空间布局,加大对养老、医疗、健康等新兴产业的政策扶持力度,积极拓宽各类产业载体的空间分布。禅城城市更新的重要目标,就是要结合城市控规修编实施进度,优先推动禅西片区土地整合及市场开发,对奇槎片区、城北片区等重点发展区域提供持续有效的载体供应。

“此前,禅城9号文的出台,为旧村居改造堵上了协议出让的这条路,以打开并开放市场的姿态营造公平竞争的环境,这对于土地利益巨大的中心城区来说,有着强烈的现实意义。”徐航表示,在新的发展背景下,为城市更新立规矩、梳理清楚城市更新的政策“笼子”,并结合实际撬动各方参与城市更新的积极性,禅城一直在探索适合区域实际的路。

“改变此前类似港口路一个大片区缺少配套的尴尬,现在禅城对于土地供应最大的一个变化是,更加注重品质和配套。”徐航在向南方日报记者解读时尤其强调这一点。

张杰:土地的前期整理是我们现在关注的重点问题。如果政府牵头做前期土地整理的话,就等同于“既做运动员又做裁判”,因此我们需要社会第三方来帮助整合土地。

“在已经没有多少新增建设用地的情况下,禅城每年推向市场的大都是“三旧”改造用地,这些项目都有大量地上建筑物,需要进行土地整理,总体成本比周边区域高。可能禅城给市场的感觉是旧改政策适度偏紧,但是营造公平、开放,适合市场进入的氛围与环境,是政府政策之于旧改市场的责任。禅城的土地旧改政策正在研究、完善当中,尤其是对于旧村居的改造,政府将加大力度予以扶持和支持。”徐航在当天城市更新项目土地推介会上的这番发言,给从广州来到佛山参会的房企树源前韩先生留下了深刻的印象。

张杰:禅城“三旧改造”的总体情况是起步早,走得稳,节奏秩序可控。

以港口路片区需要建设的1000平米左右的公交首末站为例,由于港口路路窄、楼盘众多,很难找不到这样规模的空地。有交通运输局负责人曾向记者透露:“曾经实地去找了4次。但这么大的一个居住片区,根本没有空间给公交留出一块场站。当周边的土地纷纷出让、开发,没有预留公交站场,最后不方便的还是居民。”

整个禅城区“三旧”改造空间是非常大的。现在总体规划面积接近84000亩,而这还不包括禅城全部的“三旧”改造项目,这里面只包括最迫切需要改造的项目。

轨道交通是现代化城市的需求和标志,未来人们的观念可能会随着轨道交通的发展而变化,譬如现在我们都开车上班,但未来轨道交通可能才是城市最便利的交通方式。如何利用好TOD的概念,集约节约用地,这是禅城重点考虑的问题。

依托轨道交通TOD项目树立集约用地标杆

南方日报:我们注意到,今年禅城区推出了38个“三旧”改造项目,合计超过6300亩。作为白色用地稀缺的中心城区,“三旧”改造用地是禅城每年推向市场的主力,禅城现今“三旧”改造已经走到哪一步了呢?

正如徐航所说,禅城的城市更新成本虽高,但价值更大。过去5年,禅城区平均每平方公里在基础设施建设上的投入超过4亿元,未来5年,禅城在包括轨道交通在内的基础设施投资将比过去5年的资金规模还要大。在广佛携手共建“超级城市”等诸多利好消息之下,如何在城市更新中贴合禅城实际、撬动各方积极性,进一步规范土地整理,为产业载体布局,禅城城市更新正以新的理念迈开探索的步伐。

“走得稳才有了今天的基础,如果之前旧改的步子迈得太大,会造成区域发展的碎片化,对城市整体的发展和品质的提升有比较大的影响。”在辩证看待过去几年禅城“三旧”改造所走过的路,徐航这样感慨。

禅城正在扭转这一思路。2017年禅城区拟推出国有建设用地27块,其中包括2块临近湖涌站和张槎站的TOD项目,地块分布遍布祖庙、石湾、张槎、南庄等四大镇街,大部分地块位于配套成熟的中心区域,地块优势明显。

我自己做过相关研究,地铁对一个区域的价值影响不是在建成之后,而是在修建过程当中就已经慢慢形成了,轨道交通对这两个TOD项目的影响是相似的。

时间回到2016年4月,经过长达4小时166轮竞价,佛山市万科置业有限公司一举竞得禅城“北大门”城北片区一宗商住用地,溢价高达90%,楼面价约6158元/平方米。时隔三年后重返禅城土地市场的楼市大鳄,刷新了城北板块楼面价纪录。

按照辖区内企业创美药业希望扩大经营规模的要求,该村用卖地后的部分资金建设物流仓储用于整仓的出租,可以预期的是,未来的回报将非常可观。“用卖地的钱继续投资,村里相当于养了一只会下蛋的‘母鸡’。”祖庙街道一位负责人向记者透露。

■对话

张杰:香港、上海这些高度发达的城市,他们的商服用地与住宅用地之比是个位数,但是禅城达到了两位数。广东省的在这方面的要求是,一般来说商业库存在24个月内售出是比较健康的,但是禅城一般都在36?38个月左右,这证明了我们的商业库存是有压力的。

张杰在推介具体地块时强调:“这些片区的区位、面积,加上周边已经相对完善的配套,留给市场的想象空间是非常大的。”尤其是在介绍祖庙街道辖区的三宗商业项目地块和四宗住宅项目地块时,他提请在座的房企注意,开发强度比较高的区域占了较大比重。

南方日报:“三旧”改造涉及利益相关方众多,禅城是否有出台相关政策撬动社会各界和各级政府的积极性呢?

旧改撬动各方积极性 村民要养“会下蛋的鸡”

禅城区国土城建和水务局常务副局长、三旧改造服务中心主任张杰:

吸取港口路片区开发经验 今后更注重环境配套

3月10日,禅城推出了65宗地块,包括27宗国有建设土地以及38个“三旧”改造项目。值得关注的是,本次土地推介会的主题为“城市更新”,而提高住宅用地供应、“三旧”改造、推TOD项目则成为城市更新的“三板斧”。如何在供地这一环节平衡住宅与商业服务的供给,禅城“三旧”改造进行到什么阶段,依托于轨道交通的TOD项目要为禅城的城市建设树立怎样的标杆,这些都是社会各界所密切关注的问题。禅城区国土城建和水务局常务副局长、“三旧”改造服务中心主任张杰向南方日报记者表示,未来希望凿通壁垒,推动城市成片连片发展,依托轨道交通建设激发土地活力,把禅城打造成更加现代化的城市。

南方日报:在提出增加住宅用地供应量的同时,禅城区今年还特别提到将减少新增的商服用地面积,以缓解商业过剩。当下禅城商业库存的压力如何,将采取什么措施来缓解这种压力呢?

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